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Daniel Boese
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Hier kann nur der Feind wohnen: In einem der grauen Blocks hinter dem Ritz-Carlton am Potsdamer Platz. Hinter der Glastür eine Lobby mit spiegelglattem Boden, silbrig glänzendem Aufzug und einer edlen Sitzbank. Das Beisheim-Center ist um die Ecke, die Ministergärten gegenüber, in diesem Viertel treffen sich Macht und Geld. Es ist der Arbeitsplatz von Bertholt Becker und Lars Rybak. Sie arbeiten für Jones Lang LaSalle und beraten in- und ausländische Immobilieninvestoren, die in Berlin ihr Geld anlegen wollen. Es gibt Viertel in Berlin, wo Becker und Rybak besser nicht sagen, was sie tun – der Immobilieninvestor ist seit Jahren eines der beliebtesten Feindbilder der Stadt, und seit ausländische Kapitalanleger den Berliner Markt entdeckt haben und in großem Maßstab Häuser kaufen,  sind die Gräben tiefer geworden.

Das Feindbild ist klar – aber in der Realität weiß kaum ein Laie, was Rybak und Becker täglich tun, was sich hinter dem sperrigen Begriff „Asset Management“ verbirgt. Man könnte sagen, dass sie Pannenhelfer sind – sie beraten jene Investoren, die in den letzten Jahren in Berlin und Deutschland tausende von Objekten gekauft haben, und jetzt gemerkt haben, wie schwer es ist, hier Geld zu verdienen. „Leider hatte man in der heißen Phase oft nur wenige Wochen Zeit, die Investments zu prüfen, hat hin und wieder die Katze im Sack gekauft und dies dann mit nicht selten überhöhten Wertsteigerungsfantasien verbunden“, sagt Architekt Becker. Jetzt arbeiten sie daran, diese Fehler zu korrigieren und bereinigen ihre Portfolios, erklärt er. Mit Sanierungen, mit Dachgeschossausbauten, mit Vermietungen an neue Mieter aus Kultur und Gastronomie und auch Verkäufen versuchen er und seine Kollegen, die Objekte ihrer Auftraggeber attraktiver zu machen. Becker erklärt: „Asset Management führt eine Vielzahl von Einzelleistungen zusammen mit dem Ziel, den Wert von Einzelimmobilien und Immobilienportfolios zu steigern oder, in manchen Fällen, auch vor einem Wertverfall zu sichern.“ Statt über die Kurzsichtigkeit der Investoren zu jammern, nutzen Rybak und Becker sie als neues Geschäftsfeld.

Sanieren, verkaufen, Mieten erhöhen – zum Feindbild Investor passt das Programm, das Becker und Rybak verfolgen. Die Angst davor kann man an Anti-Yuppie-Graffitis in Neukölln ablesen und an Demonstrationen gegen „Porno-Hippie-Schwaben“ in Prenzlauer Berg. In der Öffentlichkeit ist langsam angekommen, dass die Mieten fast überall in Berlin steigen, und dass in den letzten Jahren eine ganze Welle privater Unternehmen Häuser kaufte, die vorher in öffentlichem Besitz waren. Die Frage ist, ob diese Veränderung wirklich so negative Konsequenzen bringt wie befürchtet. Für Lars Rybak ist die Entwicklung eine Professionalisierung der Branche. Immobilien werden zu einem normalen Wirtschaftszweig im internationalen Wettbewerb: „Wo es früher hauptsächlich lokale Akteure und viele öffentliche Auftraggeber gab, spielen heute Investoren eine deutlich größere Rolle. Immobilien werden zunehmend, dem Kapitalmarkt ähnlich, als handelbare Investments verstanden, mit Renditeerwartungen wie an Fonds oder Aktien.“

Früher war vieles schlimmer und dazu noch weniger sichtbar, meint sogar Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins. Er sieht die aktuellen Entwicklungen kritisch, aber die Vergangenheit verklärt er nicht. Der soziale Wohnungsbau sei eine Umverteilungsmaschine von unten nach oben gewesen, sagt Vetter. Das drastischste Beispiel ist für ihn der Fall des Bauunternehmers Erich Marx, der mit öffentlichen Aufträgen so viel verdiente, dass er sich mit seiner Kunstsammlung im Hamburger Bahnhof als Mäzen zeigen konnte. 
Neue Investoren aus dem Ausland verändern die alten Strukturen, der genaue Blick auf den Markt legt aber natürlich auch die Schwachstellen offen. Lars Rybak merkt oft, wie viele  Schwierigkeiten bei der Entwicklung von Immobilien entstehen, weil die Akteure mit den kurzfristigsten Interessen die langfristigsten Entscheidungen treffen. Entwickler vergeben die Bauaufträge und wissen dabei, dass sie die Immobilie schon kurz danach wieder verkaufen erklärt Lars Rybak: „Entwickler haben kein großes Interesse daran, dass ihre Bauprojekte auch nach vielen Jahren noch attraktiv sind.“ Denn sie wollen sofort nach Ende der Bauarbeiten verkaufen. 

Wenn man mit Rybak über Mediaspree, das zur Zeit wohl umstrittenste Stadtentwicklungsprojekt spricht, dann klingt der Manager fast wie ein Kreuzberger Aktivist: „Bei der Planung ist es enorm wichtig, dass die Vielzahl der Interessen von Investoren und Anwohnern ausbalanciert werden. Nur ein solches Vorgehen garantiert dass hier ein lebendiger Stadtteil entsteht.“ Mit seinem Blick auf die Bedürfnisse des Marktes kommt er zu ähnlichen Schlüssen wie die Kritiker der Planungen am Spreeufer. Diese fordern vor allem einen breiten, für alle zugänglichen Uferstreifen, aber auch die Mischung von Arbeiten und Wohnen. Ideen, die auch Lars Rybak sinnvoll findet: Bei einer solchen Immobilienentwicklung  müssen gerade die ersten Projekte funktionieren, sonst besteht die Gefahr des kompletten Scheiterns. Man muss beachten, dass nicht zu viele ausschließlich privat zugängliche Flächen geschaffen werden. Eine Durchmischung von Büro, Einzelhandel und Wohnen ist enorm wichtig.“

Das Ziel, das Rybak im Auge hat, ist klar: Ein florierendes Viertel, denn nur dann lassen sich Mieter und Käufer finden. Dass aber die bisherigen Planungen für das neue Viertel  zu schlecht sind, um so ein Viertel entstehen zu lassen, sieht er auch: „Mediaspree schafft zwar Büroflächen, aber nicht notwendigerweise  Arbeitsplätze.“ Die Hoffnungen der Politiker auf 40.000 Arbeitsplätze hält er für überzogen. Wenn man Arbeitsplätze schaffen wolle, dann solle man sich lieber darum kümmern, dass der Großflughafen BBI endlich fertig wird.

Während man über Mediaspree, über Townhouses und begehrte Wohnungen in Prenzlauer Berg spricht, wird klar, dass langsam aber sicher ein neuer Wind durch die Berliner Wirtschaft weht. „Wake up and smell the coffee“, sagt Rybak irgendwann, denn für ihn ist klar, dass Berlin mit seiner hohen Arbeitslosigkeit sich verändern muss.  Ob man seine Sicht teilt, ist am Ende eine Frage der Weltanschauung. Brauchen die Berliner Schutz vor Mieten wie in München oder Hamburg? Oder gibt es in Berlin genug gut ausgebildete kreative Menschen, die von einer lebendigeren Wirtschaft profitieren und die den Wettbewerb aushalten?