Angespannter Wohnungsmarkt

Die Neubaulüge

Das Problem

Berlin boomt. 2015 wurden 12.500 neue Wohnungen gebaut, in den nächsten Jahren sollen es jeweils 15.000 bis 20.000 sein. Dazu kommen Büroflächen, Shoppingcenter, Prestigebauten. 3,6 Milliarden Euro wurden hier vergangenes Jahr in Beton gegossen. Noch die letzte Brache wird zubetoniert. Und das schlimmste: Es bringt nicht einmal etwas. Die Wohnungsnot von Geringverdienern – fast jedes dritte Kind in Berlin wächst in einem Hartz-IV-Haushalt auf – wird durch die Neubauten in Wahrheit verschärft. Denn ein Neubau ist immer teurer als eine Sanierung und er zieht die umliegenden Mieten mit hoch. Der Austausch der Bevölkerung wird beschleunigt.

Warum wird dann so viel gebaut?

Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 2.390 Euro liegt Berlin fern der Top Ten der teuersten deutschen Städte. Im führenden München zahlt man mehr als doppelt so viel. Andere europäische und internationale Metropolen liegen noch weit darüber. Und so ist Berlin zum Spielplatz der Spekulanten geworden, die ihr billig geliehenes Geld hier in Beton investieren. Berlin hat eine Geschichte, die sich international gut vermarkten lässt. Es ist eine junge, dynamische Stadt, mit einer lebendigen Studenten- und Gründerszene. Immer mehr zocken darauf, dass sich Berlin auch wirtschaftlich etabliert.
Das Geld drängt in Shoppingcenter und Büroblöcke, vor allem aber in prestigeträchtige Luxuswohnbauten, weil sich damit die höchsten Renditen erzielen lassen. 10.000 Euro pro Geschoss und Quadratmeter sind keine Seltenheit mehr. Das Portal Neubaukompass listet derzeit für Berlin 197 Bauprojekte, die Quadratmeterpreise – zum Kauf versteht sich – liegen ungefähr auf Münchner Niveau.
Der Senat hat die Entwicklung lange verdrängt, über Jahrzehnte seinen Wohnungsbestand zurückgebaut, einst gehörten ihm 539.712 Einheiten, bis Ende 2016 sollen es wieder über 300.000 sein. Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) versucht verzweifelt, den sozialen Wohnungsbau wiederaufzulegen. Städtische und private Immobiliengesellschaften sollen einen Teil der neugebauten Wohnungen zu 6,50 Euro den Quadratmeter nettokalt anbieten. Gefördert wird das 2017 beispielsweise mit 192 Millionen Euro. Doch die Berliner Jobcenter genehmigen nur Mieten bis zu 5,71 nettokalt plus maximal 10 Prozent. Und selbst die 6,50 Euro sind nicht auf Dauer garantiert. Wie bei den bisherigen, offensichtlich gescheiterten Berliner Ansätzen zum sozialen Wohnungsbau, ist auch bei diesem die Mietpreisbindung terminiert, nach 20 Jahren läuft sie aus. Von 1951 bis 1997 wurde bereits der Bau von 400.000 Sozialwohnungen mit 28 Milliarden Euro gefördert, 70.000 Euro pro Wohnung. Die letzten Subventionierungen enden bald, dann dürfen die Besitzer die Miete hoch setzen und das ganze Geld ist verpufft.
Wohnen innerhalb des S-Bahn-Rings wird für Geringverdiener unerschwinglich. Die Berliner Mischung, bei der Arme und Reiche im gleichen Haus wohnten, droht zu verschwinden. Man könnte sagen: Die Gesellschaft spaltet sich weiter.
Dabei gibt es genug Platz in der Stadt. Es leben heute nicht mehr Menschen hier als nach der Wiedervereinigung, rund 3,5 Millionen. Aber es gibt über 20.000 Wohnungen mehr und 20 Millionen zusätzliche Quadratmeter Wohnfläche. Das Projekt Leerstandsmelder listet in Berlin 802 Orte auf, an denen Wohnungen oder ganze Häuser verwaisen. Die Dunkelziffer ist wohl weit höher.
Die Berliner scheinen genug von dem ausufernden Bauwahn zu haben. Die Bebauungspläne des Tempelhofer Feldes stimmten fast 750.000 von ihnen im Mai 2014 nieder. So viele Anwohner gibt es dort nicht. Es geht offensichtlich nicht nur darum, was vor der eigenen Haustür passiert, sondern um eine Sorge um die Stadt an sich. Bei einem Treffen der Immobilienwirtschaft vergangene Woche kam es zu Ausschreitungen durch Baukritiker. Viele fürchten, dass sie ihr Berlin bald nicht wiedererkennen, ja sogar, dass darin kein Platz mehr für sie bleibt.
Denn immer mehr Menschen strömen hierher, 2014 stieg Berlins Bevölkerung um rund 40.000 Menschen, Zahlen zu 2015 gibt es noch nicht, doch allein 79.000 Flüchtlinge kamen im vergangenen Jahr. Die wenigsten davon werden sich ein Luxusloft leisten können.
Die Berliner Politik kann und muss das Problem also ohne Neubau regeln, mit den Häusern, die wir haben. Den Bevölkerungsaustausch stoppen, bevor er beendet ist. Und trotzdem Platz bieten, für all die Neuankömmlinge, die in unsere Stadt wollen. Fragt sich nur: wie?

Foto: Harry Schnitger
Foto: Harry Schnitger

Was der Senat tut

Zweckentfremdungsverbot

Vermutlich werden in Berlin 26.000 Wohnungen über Online-Portale an Touristen vermietet. Dieses Wohn-Potential will der Senat mit dem Zweckentfremdungsverbot, gültig seit 1. Mai, bergen. Auf private Anzeigen hin schauen sich Mitarbeiter vor Ort um, sammeln Beweise for die Zweckentfremdung, schreiben den Besitzer an und wenn er sich überhaupt meldet, kommt meist ein Widerspruch zurück. Es ist ein fast hoffnungsloser juristischer Kampf der völlig überforderten Berliner Ordnungsämter gegen mächtige Konzerne wie Berlin Aspire, die sich mit Top-Anwälten hinter komplexen Firmengeflechten verschanzen. Und die im Zweifelsfall am Ende eines Prozesses, der jahrelang die Justiz blockiert, die Strafe von bis zu 100.000 Euro bereitwillig zahlen, weil sie mit der Wohnung bis dahin weit mehr verdient haben. Eine Klage gegen das Verbot an sich wurde gerade abgewiesen, geht aber in die nächste Instanz.

Sickereffekt

Berlins Regierende setzen darauf, dass, wann immer jemand in eine neue, teure Wohnung zieht, seine alte, günstige frei wird. In der Realität kostet die alte, günstige dann aber bei der Wiedervermietung plötzlich doppelt so viel. Denn die Mietpreisbremse wirkt kaum (siehe unten).

Mietpreisbremse

Was für einen Papiertiger Berlin da im Bund mitfabriziert hat: Man darf seit dem 1. Januar seinen Vermieter nach der Miete des Vormieters fragen, um sich danach selbst zu fragen, ob die Miete angemessen ist. Sie darf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen, außer wenn das Haus neu oder modernisiert ist oder auch die Vormieter schon zu viel gezahlt haben. In der Praxis wird weiter niemand über die Miete verhandeln, weil sonst die Wohnung nämlich einfach an den nächsten geht. Die Statistiken zeigen: Die Mieten steigen nach wie vor ungebremst.

Studentenappartments

Die landeseigene WBG Berlinovo baut 2.500 Studenten-Appartments. 16 Quadratmeter gibt es schon für 315 Euro im Monat. Auch private Investoren setzen darauf, dass viele Eltern bereit sind, bis zu 800 Euro im Monat hinzulegen, um ihren Sprößlingen ein Studium in Berlin zu ermöglichen.

Barrierefreiheit

Der Senat überarbeitet gerade die Bauordnung Berlins. Unter anderem müssen alle neuen Wohnungen künftig barrierefrei sein. Nur, wozu? Wäre es nicht viel sinnvoller, man würde den Betroffenen mit diesem Geld eine Wohnung ihrer Wahl umbauen? Doch wie so oft setzt der Senat genau falsch herum an: beim Beton und nicht beim Menschen.

Modulbauten

60 billigst gebaute Siedlungen für je 500 Menschen will der Senat in Berlin für die Flüchtlinge errichten. Später sollen dort auch deutsche Geringverdiener einziehen. Es werden Ghettos sein, meist in abgelegenen, sozial schwachen Gegenden.

Was wir tun sollten

Kastanien, Gentrifizierung, Miete
Foto: O. Mezger

Zusammenrücken

In fast der Hälfte der Haushalte in Berlin lebt nur eine einzelne Person. Die gute alte WG, gern auch generationenübergreifend, könnte eine Lösung sein, wie wir alle miteinander auch in der Stadt von morgen leben können. Oder die geförderte Einliegerwohnung im Haus des oder der einsamen Alten. Nestwärme statt Ausgrenzung! Prämien für die Aufnahme von Flüchtlingen statt für den Betrieb von Massenlagern! Statt Wohnviertel, Shopping-Center und Büroblocks zu bauen, brauchen wir eine kleinteilige Mischung: Häuser, in denen nicht nur gelebt, sondern auch gearbeitet, gespielt und gelernt wird. In denen man Waschmaschine, Sauna, Dachterasse, Garten, Gäste- und Hob­byraum teilt. Die sich an die Bedürfnisse ihrer Bewohner anpassen. Das gilt auch für die Stadt vor der Wohnungstür: Wenn es mehr lebenswerten Raum gäbe, wo man gemeinsam toben, grillen, Mensch sein darf, bräuchte jeder für Sex und Schlaf gar nicht mehr so viel Platz.

Verschwendung verbieten

Wenn man abends durch teure Neubaugegenden in Berlin fährt, fällt auf, dass nur ganz wenige der Fenster beleuchtet sind. Der Leerstand von Zweit- und Drittwohnsitzen ist vermutlich enorm. Würde man diese verbieten, bliebe mehr Platz für die Menschen, die wirklich hier wohnen. Die meisten Bundestagsabgeordneten würden dann während der Sitzungswochen in Hotels residieren. Und die Bauherren müssten endlich wieder für die Berliner bauen.

Gentrifizierung, Mieten, Neubau
Foto: Diamona & Harnisch

Umzüge fördern

Es gibt Menschen, die in Wohnungen leben, die ihnen viel zu groß sind. Aber eine neue, kleinere Wohnung wäre nicht günstiger, sondern teurer, weil die Preise inzwischen so gestiegen sind. Würde man diesen Menschen eine kleinere Wohnung zum gleichen Quadratmeterpreis anbieten, würde die Größere frei, für zum Beispiel eine Familie, die mehr Platz braucht. Innerhalb einer öffentlichen Wohnungsbaugesellschaft sollte das problemlos möglich sein, eigentlich auch über alle öffentlichen WBGshinweg. Der heutige Bürgermeister Müller hat 2014 angekündigt, dass der Senat Umzüge unterstützen wolle. Passiert ist seither nichts.

Sanierung

Aufwertung sollte heißen: Raum lebenswerter machen, nicht: rentabler. Auch behutsame Sanierungen und Umbauten sind ein Konjunkturmotor. Sie brauchen zwar weniger Material als Neubau, aber dafür mehr Arbeitskraft: lokale Handwerker. Und bedenkt man all die LKW-Fahrten und die Herstellung der Baustoffe, kann kein noch so grüner Neubau so ökologisch sein, wie ein achtsam saniertes Altbauhaus.

Rekommunalisierung

Berlin besitzt sechs Wohnungsbaugesellschaften. Würde man die von ihrem aktuellen Status als privatwirtschaftliche GmbHs in eine gemeinsame Körperschaft öffentlichen Rechts überführen, könnte man den Berlinern über Mieterräte die volle Kontrolle über ihren Wohnraum zugestehen.

Text: Martin Schwarzbeck