ALTERNATIVEN FÜR BAUHERREN

Mietwahnsinn in Berlin: Wie Hauskäufer als Interessengemeinschaft Unabhängigkeit gewinnen

Was, wenn sich selbst die Mittelschicht ein Dach überm Kopf nicht mehr leisten kann? Vor zehn Jahren galt dieses Szenario als vereinzeltes Problem in Metropolen wie München. Deren Innenstädte sind seit Jahren nur noch für wenige Besserverdiener als Wohnlage interessant. Berlin entwickelt sich aber schon seit Jahren in eine Richtung, die inzwischen viele Bürger auf die Straße treibt. Mittlerweile ziehen Demos gegen den Mietwahnsinn zehntausende Menschen auf die Straße. Solche Demos finden natürlich ein breites Medienecho. So zogen jüngst am ersten Aprilwochenende Demonstranten vom Alex Richtung Kreuzberg.

Auch mit der Forderung, Immobilieninvestoren zu enteignen. Letztere sind das neue Feindbild vieler Bürger. Es handelt sich um Kapitalgesellschaften, die Immobilien kaufen, diese umfassend renovieren und dann bei der Miete kräftig zuschlagen. Auch wenn in Deutschland inzwischen eine Mietpreisbremse gilt: Wer als Eigentümer seine Immobilien energetisch saniert und dabei vielleicht auch noch das Bad mitsaniert, um so den Wohnstandard anzuheben, kann die Kosten großzügig auf Mieter umlegen. Zu solchen Mitteln ist in der Vergangenheit regelmäßig gegriffen worden. Das Ergebnis sind explodierende Mieten in einigen Stadtbezirken Berlins. Doch was können Betroffene tun? Wie lässt sich Wohnraum zu bezahlbaren Kosten beschaffen? Die Antwort: Interessengemeinschaften!

Die Mieten in Berlin steigen weiter in rasantem Tempo, mit einer Interessengemeinschaft können Mieter sich unter Umständen eine eigene Immobilie bauen. Foto: hanohiki / Fotolia.com

Wohnungsmangel: Enteignungen wieder salonfähig?

In Deutschland genießt Eigentum einen besonderen Schutz, welcher sogar im Grundgesetz verankert ist. Artikel 14 gewährleistet Eigentum und Erbrecht. Enteignungen sind daher nur innerhalb sehr enger Grenzen möglich, wenn es etwa um die Förderung von Bodenschätzen geht. Seit die Situation am Berliner Wohnungsmarkt allerdings so stark eskaliert, werden ganz spezielle Forderungen laut.

Die Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ will – wie der Name schon sagt – Immobilieninvestoren vom Markt quasi abschneiden. Dafür soll ein Volksbegehren initiiert werden. Innerhalb von sechs Monaten müssen 20.000 Unterschriften zusammenkommen, um den Antrag dazu auf den Weg zu bringen. Das Verblüffende: Kaum ist die Unterschriftensammlung gestartet, haben sich innerhalb weniger Tage bereits mehr als 15.000 Unterzeichner gefunden.

Anhand dieser Entwicklung ist eines überdeutlich zu erkennen: Die Menschen in Berlin sind verzweifelt. Denn der Mietwahnsinn vertreibt nicht nur Erwachsene aus ihrem „Kiez“. Auch Kinder werden aus dem gewohnten Umfeld herausgerissen. Die ehemals bunten Szene-Stadtviertel verlieren an Farbe. Müssen Immobilienbesitzer um ihr Eigentum bangen? Bisher sieht es nicht danach aus. Hürden für ein Volksbegehren sind nicht ohne und die Politik sieht Enteignungen generell skeptisch. Sinnvoller wäre, so die Meinung einiger Politiker, Mieten einfrieren zu lassen und mehr zu bauen.

Das Problem: Einkommen und Mieten halten nicht Schritt

Wie groß ist das Problem in Berlin eigentlich? Generell ist es schwierig, verlässliche Zahlen in den Raum zu stellen. In einzelnen Stadtteilen gehen die Mieten unterschiedlich stark nach oben. Beispielsweise hat der Tagesspiegel Ende 2018 den Versuch gemacht, die Entwicklung auf Basis einer Immobilienscot24-Auswertung einzuordnen. Das Ergebnis:

  • Neukölln
  • Wedding
  • Kreuzberg

sind die drei Bezirke, in denen es seit 2007 sehr stark nach oben gegangen ist. Mietanpassungen nach oben sind hier dreistellig. Wannsee oder Grunewald stehen am anderen Ende der Skala. Wann sind die Mieten aber eigentlich zu hoch? Halten Wohnungskosten und Einkommen miteinander Schritt, geben Haushalte zwar absolut mehr fürs Wohnen aus. Im Verhältnis ändert sich aber nicht viel.

Genau hier liegt das Problem. Die Zahlen des Tagesspiegels sehen für die einzelnen Stadtbezirke wie folgt aus:

  • Neukölln:      + 152 Prozent
  • Wedding:      + 125 Prozent
  • Kreuzberg:    + 117 Prozent

Damit ist in der Spitze die Miete in Berlin in betroffenen Bezirken die Miete teils zweistelligen gestiegen – und dies jedes Jahr.

Kein Tarifabschluss der vergangenen Jahre erreicht einen ähnlichen Lohnzuwachs. Damit ist auch klar, warum in Berlin von Mietwahnsinn gesprochen wird. Selbst der spektakuläre Abschluss der Lohnverhandlungen der BVG im Frühjahr 2019 ist nicht in der Lage, solche Mietsteigerungen aufzufangen.

Welche Folgen ergeben sich aus dieser Entwicklung?

Die Folgen für Betroffene sind im Normalfall fatal. Wenn plötzlich rasante Mieterhöhungen ins Haus flattern, verschlechtert sich die finanzielle Situation der Mieter schlagartig. Wer ohnehin schon knapp bei Kasse ist, kann eventuell seine Rechnungen nicht mehr bezahlen und muss mitunter Kredite aufnehmen. Bestehen bereits Probleme mit der Bonität, ist das nicht mehr so einfach, allerdings dennoch über Speziallösungen möglich. Auch wenn sich Darlehen heute durch Vergleichsmöglichkeiten zu relativ günstigen Konditionen und angepassten Leistungen abschließen lassen, kommen Betroffene irgendwann an den Punkt, an dem radikale Veränderungen bei der Wohnsituation anstehen: ein Umzug wird unvermeidlich.

Gebaut wird in Berlin viel. Allerdings entsteht dabei immer noch nicht ausreichend neuer Wohnraum. Foto: hanohiki / Fotolia.com

Für die Bevölkerung und die Stadt sehen die Folgen so aus:

1. Verdrängung angestammter Mieter

Gerade die Umlage nach einer Modernisierungen haben Vermieter gern genutzt, um Wohnungen über die Mietanhebung zu räumen. Umlagen von rund 11 Prozent auf die Jahresmiete waren bis Ende 2018 üblich. Bei einer Renovierung von 10.000 Euro wären dies über 90 Euro mehr im Monat. Für viele Haushalte auf Dauer zu viel. Wer solche Mieten nicht mehr zahlen konnte, musste ausziehen.

2.Leerziehen durch Baumaßnahmen

Für den Vermieter hatten Baumaßnahmen noch einen anderen Zweck. Gerüste, Planen vor den Fenstern und Baulärm – über Wochen eine unzumutbare Situation. Einige betroffene Mieter haben das Handtuch geworfen und sind ausgezogen.

3. Abwanderung in Randbezirke

Da in den Innenstadtbezirken überall die Lage am Wohnungsmarkt eher prekär aussieht, haben sich Mieter für eine Abwanderung in die Randbezirke entschieden. Damit wird das Problem allerdings nur verschoben. Am Wohnungsmarkt macht sich auch hier die steigende Nachfrage bemerkbar – was wiederum zu höheren Mieten führt.

4. Stadtviertel verlieren ihr Gesicht

Durch die Verdrängung der angestammten Mieterklientel verlieren die einzelnen Stadtviertel ihr gewohntes Gesicht. Hohe Mieten können sich nur bestimmte Einkommensgruppen leisten. Mit deren Zuzug verändert sich meist auch die Struktur der Gewerbe vor Ort.

Warum steigen Mieten so dramatisch?

Die Antwort auf diese Frage ist eigentlich trivial. Berlin verzeichnet ein hohes Nettobevölkerungswachstum. Die Stadtentwickler Berlins gehen bis zum Jahr 2030 von einem Zuwachs in Höhe von 7,5 Prozent aus. Heißt im Klartext: Zur jetzigen Bevölkerung soll in den nächsten Jahren noch einmal eine Viertelmillion Menschen hinzukommen. Angetrieben wird diese Entwicklung von mehreren Faktoren:

  • Boomtown Berlin: Aufgrund verschiedener Großprojekte hat Berlin zwar nicht das beste Image. In der Praxis zieht die Hauptstadt beim Wirtschaftswachstum allerdings an vielen bundesdeutschen Städten vorbei. Berlin ist nicht umsonst ein perfektes Ökosystem für Gründer. Ein gut geölter Wirtschaftsmotor bedeutet aber auch, dass Berlin für Fachkräfte interessant ist.
  • Zuzug junger Arbeitnehmer: Diese sind oft in der ersten Lebenshälfte und werden in Berlin sesshaft. Gerade der Zuzug junger Erwachsener führt letztlich dazu, dass in der Hauptstadt die Geburtenrate steigt – die Bevölkerung also ganz natürlich wächst.

Beide Aspekte haben Folgen. Viele Geburten bedeutet auf der einen Seite, dass in Berlin Platz für Kitas, Schulen und Co. gebraucht wird. Auf der anderen Seite haben junge Familien oft sehr ähnliche Ansprüche an ihre Wohnung und das Wohnumfeld. Gerade in diesem Segment steigt dann der Druck auf den Wohnungsmarkt erheblich – was die Mieten letztlich noch weiter anheizt.

Die Lösung: Gemeinsam ein Mehrfamilienhaus bauen

Gegenüber den Immobilieninvestoren und Wohnungsgenossenschaften sind einzelne Bauherren und Familien klar im Nachteil. Vor allem der finanzielle Aspekt ist, trotz niedriger Zinsen, immer noch der Sargnagel für den Wunsch nach Wohneigentum. Ein Haus mit Garten ist dieser Traum. Gerade in Städten wie Berlin stößt er natürlich an Grenzen.

Als Bauherrengemeinschaft sind mit vereinten Kräften auch größere Bauprojekte möglich.
Foto: ah_fotobox / Fotolia.com

Mittlerweile hat sich eine Gegenbewegung zum Mieterdasein oder dem Einfamilienhaus etabliert. Nach dem Motto „Gemeinsam sind wir stärker“ sind vor Jahren erste Bau/Bauherrengemeinschaften entstanden. Im Kern geht es hier darum, zusammen den Bau oder Kauf (und die Modernisierung) eines Mehrfamilienhauses zu stemmen. Was in der Praxis recht einfach klingt, hat auch seine Schattenseiten. Sich in einer solchen Baugemeinschaft zusammenzufinden, bedeutet nicht nur, zusammenzuleben. Vielmehr geht es hier darum, gemeinsam etwas auf die Beine zu stellen und zu planen. Natürlich steht auch die gemeinschaftliche praktische Umsetzung im Mittelpunkt.

Zwar heißt es oft, dass in der Gruppe vieles leichter ist als allein. Ob dies in der Praxis einer Baugemeinschaft immer zutreffen wird, zeigt sich meist erst hinterher. Einfach so aussteigen und dann doch wieder sein eigenes Ding zu machen, ist allerdings sehr schwierig. Worauf kommt es bei einer solchen Bauherrengemeinschaften oder Baugruppen letztlich im Detail an und wer eignet sich dafür?

Vorteile einer Baugemeinschaft

Baugemeinschaften haben einen großen Vorteil, sowohl gegenüber dem Bauen mit Bauträger als auch gegenüber der Immobilienform Einfamilienhaus. Es geht um die Kosten. Sobald alle Ausgaben für das Bauprojekt addiert werden, neigt sich die Waage eher Richtung Baugemeinschaft. Diese Vorgehensweise ist also günstiger. Woran liegt das?

Bei der Zusammenarbeit mit einem Bauträger, welcher das Grundstück und das darauf neu errichtete Gebäude veräußert, fallen auf die Einheit Grundsteuer und Notarkosten an. Eine Baugemeinschaft kommt hier zumindest bei der Abwicklung über einen Bauunternehmer sehr viel günstiger weg. Der Grund: Die Gemeinschaft erwirbt das Land und zahlt nur hierauf die Steuern und Abgaben. Das später zu errichtende Gebäude fließt in die Bewertung nicht mit ein.

Auch bezüglich der formalen Gestaltung können Bauherren in der Gemeinschaft ihre individuellen Ideen einbringen. Foto: ArTo / Fotolia.com

Wie sieht das Ganze aus, wenn die Gemeinschaft eine Immobilie erwerben und anschließend modernisieren will? Auch hier sind die Kosten im Vergleich günstiger, da der gesamte Modernisierungsaufwand ebenfalls herausgerechnet wird.

Beim Finanziellen ergeben sich aber noch einige weitere Vorteile. Handwerker haben bei einem Mehrfamilienhaus mehr zu tun und verdienen daran am Ende auch mehr. Wer sich als Bauherrengemeinschaft diese Tatsache zunutze macht, handelt unter Umständen einen „Mengenrabatt“ aus. Das sind Möglichkeiten, die Häuslebauern beim Eigenheim fehlen. Generell ist es schwierig, die Zahlen auf den Euro genau zu bemessen. Allerdings gelten 15 Prozent bis 20 Prozent Kostenersparnis als durchaus realistisch.

Kostenvorteile einer Baugemeinschaft:

  • Gewinnmarge für Bauträger entfällt
  • Grundsteuer nur auf Grundstück
  • Rabatte gegenüber Gewerken
  • Notarkosten niedriger
  • Förderungen für die Baugemeinschaft
  • Später planbare Wohnkosten (bis zur Abzahlung des Kredits)

Vorteile rund ums neue Zuhause

Neben dem finanziellen Aspekt bietet die Baugemeinschaft einen weiteren Vorteil. Familien können sich in der Gestaltung ihrer Wohnung entfalten und aufeinander eingehen. Nicht unterschätzt werden darf außerdem, dass zwischen den Bauherren bereits eine gemeinsame Vertrauensbasis entsteht, welche für das spätere Miteinander als Nachbarn prägend sein kann.

Aktive Mitgestaltung und das Verwirklichen eines Lebenstraums, den es so nie geben würde: Zwei entscheidende Vorteile der Baugemeinschaft. Dass Kommunen dieses Konzept allmählich ebenfalls interessant finden, hat mit einer Tatsache zu tun: Mitglieder der Baugemeinschaft haben ein starkes Interesse an ihrem Wohnumfeld und bringen sich auch in dieses stärker ein.

Wie funktioniert dieser Ansatz in der Praxis?

Einfach zusammentun und schon geht’s los – ganz so einfach es in der Praxis natürlich nicht. Jedem Mitglied muss am Ende klar sein, auf was es sich einlässt. Zwar ergeben sich aus der Interessengemeinschaft viele Vorteile. Schließlich beruht diese auf einem gemeinsamen Ziel. Andererseits ist der Zusammenschluss auch etwas, das Pflichten und Verantwortung mitbringt.

Dieser Aspekt macht sich zum Beispiel in den gemeinsamen Entscheidungen bemerkbar, welche nicht allein, sondern nur gemeinsam gefällt werden können. Einfaches Beispiel: Zur Debatte steht die Farbe der Fliesen im Treppenhaus. Ein Teil der Gemeinschaft wünscht sich Terracotta, andere Mitglieder der Bauherrengemeinschaft favorisieren Schiefer. Wer setzt sich durch? Aufgrund der besonderen Konstellation in einer Baugemeinschaft kann es durchaus passieren, dass sich ein solches Vorhaben in die Länge zieht.

1. Gründung der Bauherrengemeinschaft

Ganz am Anfang einer solchen Gemeinschaft steht in der Regel eine vielleicht eher lose verbundene Interessengemeinschaft. Diese wird durch Mietpreissteigerungen zusammengeführt und verfolgt den Plan, Wohneigentum zu schaffen, um sich so von der Mietpreiseentwicklung unabhängig zu machen.

Eine solche Interessengemeinschaft ist rechtlich noch nicht verbindlich und hat auch finanziell keine Verpflichtungen eingegangen. Anders im nächsten Schritt. Werden die Vorstellungen konkreter und soll geplant werden, brauchen die Betroffenen professionelle Hilfe. Allerdings muss die Baugemeinschaft dazu ein selbständiges Rechtssubjekt werden. Oft wird in diesem Zusammenhang die GbR gewählt.

Diese Planungsgemeinschaft macht sich auch schon Gedanken rund um die Finanzierung des Ganzen und in welcher Form die einzelnen Mitglieder wirtschaftlich leistungsfähig sind. Dieser Aspekt ist sehr wichtig. Im Rahmen der Planungsphase kann es durchaus noch möglich sein, das Projekt zu verlassen oder einzusteigen.

Als Bauherrengemeinschaft fällt der Startschuss für das Bauprojekt. Sobald die Verträge unterzeichnet sind, geht die Gemeinschaft ein hohes finanzielles Risiko ein. Aufgrund dessen sind die Verträge häufig so gehalten, dass ein Verlassen der Gemeinschaft jetzt nicht mehr ohne weiteres möglich ist bzw. die Hürden dafür recht hoch sind. Sobald die Arbeiten abgeschlossen sind, tritt die Gemeinschaft als Wohnungseigentümergemeinschaft/Genossenschaft auf. Maßgebend ist hier dann das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Hieraus ergeben sich unter anderem die Eigentumsverhältnisse am Sondernutzungs- und Gemeinschaftseigentum, die Hausordnung etc.

Ablauf Interessengemeinschaft bis Umzug:

  1. Interessengemeinschaft
  2. Planungsgemeinschaft
  3. Baugemeinschaft
  4. Wohnungseigentümergemeinschaft

Es ist letztlich also ein weiter Weg bis zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Angesichts der steigenden Mieten kann sich dieser Weg jedoch durchaus lohnen.

Angesichts der steigenden Mieten kann sich dieser Weg jedoch durchaus lohnen.

2. Die zeitliche Planung

Heute planen, morgen bauen und übermorgen einziehen Ein Vorteil des Einfamilienhauses ist die mit modernen Baumethoden kurze Zeit zwischen Baustart und Einzug. Geht es in einer Baugemeinschaft genauso schnell? Leider sieht die Situation hier meist etwas anders aus. Wo sich Familien dafür entscheiden, gemeinsam ein Bauprojekt anzuschieben, braucht es mitunter sehr viel Geduld.

Je nach Umfang des Bauvorhabens kann es bis zur Fertigstellung etwas länger dauern als bei einem einfachen Einfamilienhaus. Foto: stgrafix / Fotolia.com

Es kann durchaus einige Jahre dauern, bis Familien in die Immobilie einziehen können. Schuld daran muss kein Zwist zwischen den einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft sein. Durchaus dauern Genehmigungsverfahren der Behörden wie etwa zum Gewässer- und Umweltschutz oder dem Bebauungsplan länger. Gerade beim Kauf aus dem Bestand kann auch der Denkmalschutz eine Rolle spielen.

Zeitverzug kann aber auch entstehen, wenn die Baugemeinschaft mehrheitlich auf Eigenleistung setzt. Da die Gemeinschaft als Bauherr die Verantwortung trägt, muss auch das Zeitverzugsrisiko, das sich finanziell auswirkt, aufgefangen werden. Grundsätzlich gilt: Wer als Baugemeinschaft planen will, fängt damit am besten nicht zu spät an.

3. Die Finanzierung

Im Zusammenhang mit einem Einfamilienhaus ist die Kreditvergabe meist recht simpel. Wie sieht es mit einer Baugemeinschaft aus? Schließlich sind es doch verschiedene Bauherren. Nicht jeder wird die Finanzierung des Vorhabens so einfach stemmen können. Zu empfehlen ist immer die Suche nach Förderungen.

Kommunen greifen Bauherrengemeinschaften heute mitunter aktiv unter die Arme. In Berlin ist die STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbH ein zentraler Ansprechpartner für alle, die sich für die Bildung einer Baugruppe interessieren. Gleichzeitig sind auch Banken, nicht ganz ohne Druck des Bundesgerichtshofs (BGH), kulanter geworden. Problem ist immer, dass die Gemeinschaf zusammen das Grundstück erwirbt. Die Teilung erfolgt erst nach Abschluss der Arbeiten. Der BGH hat entschieden, dass als Zwischenfinanzierung die GbR auftreten kann. Sobald der Bau abgeschlossen ist, übernehmen die einzelnen Mitglieder ihre Baudarlehen.

Die Finanzen sind in einer Baugemeinschaft zentraler Dreh- und Angelpunkt. Es ist unbedingt erforderlich, dass alle Beteiligten nicht nur an einem Strang ziehen. Experten raten auch dazu, die Unterschiede zwischen den Beteiligten nicht zu groß werden zu lassen, oder immer den kleinsten gemeinsamen Nenner zu finden.

Fazit: Mietpreisbremse Bauherrengemeinschaft

In Berlin sind die Mieten in den letzten Jahren nicht nur rasant gestiegen. Einige Kritiker sprechen von einer Explosion der Wohnungsmieten. Und es werden Forderungen laut, große Wohnungskonzerne zu enteignen. Solche Stimmen schaffen es mittlerweile, die Massen auf die Straße zu ziehen. Dabei geht es nicht nur um Populismus, sondern die Angst der Menschen um ihre Wohnung. Letztlich wird sich die angespannte Lage aber nur lösen lassen, wenn mehr gebaut wird. Nicht überall in Berlin können Einfamilienhäuser entstehen. Mehrfamilienhäuser sind für einzelne Haushalte aber zu teuer. Eine Lösung kann das Konzept der Baugemeinschaft sein. Letztere hat viele Vorteile wie zum Beispiel eine günstige Umsetzung. Klar muss allen Beteiligten aber auch sein, wo die Herausforderungen liegen.