Investor vs. Nutzer

Was wird aus dem RAW-Gelände

Altes Pflaster und Gemäuer, Scherben und Graffiti, dazwischen ­Kulturschaffende, Tanzwütige und Gestrandete. Und seit ein neuer Eigentümer das Gelände neu ­gestalten will, steht aufs Neue die große Frage im Raum: Was wird aus dem RAW-Gelände?Alle fragen ihn ständig: „Wat is’n nu?“ Wenn Mike Stolz das nur wüsste. Er kann sich ­vieles vorstellen für dieses Stück Berlin: ­Jugendclubs, gemeinnützige Gastronomie, mehr Kiez­politik, seine Bar ausbauen. Letztendlich könnten sie nicht weniger als ein Kapitel Stadtgeschichte schreiben, schwärmt er. Oder einpacken.

auf dem RAW-Gelände
Foto: F. Anthea Schaap

An diesem Freitagnachmittag im April, dem ­ersten richtig warmen Tag des Jahres, ist die Bar noch geschlossen. Mike Stolz, entspannter Macher mit Sonnenbrille und klaren Worten, ist einer der Eigentümer der „Bar zum schmutzigen Hobby“.

Er bittet in den Biergarten. Dann erzählt er drei Stunden lang, wie es weitergehen könnte, sollte, vielleicht eines Tages werden wird. Dabei hofft er im Moment eigentlich bloß, dass es die Bar und alles drumherum in Zukunft überhaupt noch geben wird. Drumherum ist: das ­einstige Reichsbahnausbesserungswerk in Friedrichshain.

Am 1. Oktober 1867 wurde auf dem Gelände die „Königlich Preußische Eisenbahnwerkstatt Berlin II“ eingeweiht. Bis zur Wende wurden hier, im damaligen Ostteil der Stadt, Kühlwagen repariert. Seit der Schließung des Werks nutzt die Bahn nur noch einen kleinen Teil des Geländes zur Säuberung ihrer ­Nachtzüge. Der Rest, eine Brachfläche von rund sieben Hektar zwischen Bahngleisen, Warschauer, Revaler und Modersohnstraße, verfiel. Verwaiste Hallen, bröckelnde Industrieruinen, denkmalgeschützte Klinkerbauten wie das einstige Beamtenwohnhaus oder das Stoff- und Gerätelager wurden bald besetzt. Die Pioniere ­bekamen reguläre Mietverträge vom Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, der mit der Bahn als Eigen­tümer ­einen dreijährigen Nutzungsvertrag abgeschlossen hatte. Doch die Besetzer blieben länger. So entstand über Jahre eine Nische in der immer dichter werdenden Stadt, ein experimenteller Ort der Subkulturen und nicht genormten Lebensentwürfe. Heimat von Zirkus- und Theatergruppen, Ateliers und Galerien, Handwerkstätten und politischen Vereinen, Kletterkegel und Skatehale, zwei Kampfkunstschulen und einem halben Dutzend Clubs. Insgesamt finden auf dem RAW-Gelände 80 soziokulturelle Projekte Platz. Einerseits.

Mike Stolz
Mike Stolz
ist einer der Eigentümer der „Bar zum schmutzigen Hobby“ und Interimspressesprecher der RAW-Anlieger, die sich, passend zu Form und Lage ihrer Gebäude, zum „Soziokulturellen L“ zusammengeschlossen haben. Sie wünschen sich vom neuen Eigentümer langfristige Planungssicherheit.
Foto: F. Anthea Schaap

Wer andererseits das RAW-Gelände an einem ­lauen Wochenendabend betritt, wähnt sich in ­einer Art urbanem Vergnügungspark im Zustand zunehmen­der Ballermannisierung. Mehr als 150 Jahre nach seiner Gründung ist das RAW-Gelände längst Szene-Areal und Partymeile. Die Biergärten sind voll, ein paar angesoffene Skinheads aus England warten grölend auf Einlass zum Konzert, Guides erklären Touristengruppen Graffiti, der Zirkus Flic Flac zeigt „die 20 gestörtesten Künstler von allen Kontinenten“. Subkultur als Kulisse, die Durchkommerzialisierung eines einst ­autonom verwalteten Raums.

Über die Jahre hatte das RAW-Gelände immer wieder wechselnde Eigentümer, zuletzt einen Immo­bilieninvestor aus Island. Neue Clubs, neues Publikum. Das schon. Grundlegend gewandelt hat sich das Gelände aber nicht, findet Stolz. Bislang. Jetzt aber scheint festzustehen: Der neue Eigentümer will das Areal tatsächlich umgestalten. Was also wird aus dem RAW-Gelände?

Treffen mit dem Eigentümer: Lauritz Kurth, 30, ­geschäftsführend tätig für die Kurth-Gruppe, ein Familien­unternehmen aus Göttingen und Berlin, das in dritter Generation besteht. Seit 2015 gehört der Gruppe der westliche Teil des Areals, 52.000 Quadratmeter, rund zwei Drittel der Gesamtfläche, die sich bis zur ­Warschauer Straße erstrecken. Lauritz Kurth trägt Anzug, die Haare nach hinten gegelt und eine lederne Aktentasche unter dem Arm. Kontrast-Outfit zum Punk, dessen Geist noch immer auf dem Gelände herrscht.

Auch mit seinen Visionen steht Kurth auf dem RAW-Areal auf den ersten Blick recht allein da. „Ich bin mir bewusst, dass sich die Ansichten und Ideen zwischen mir und einigen Nutzern auf dem Gelände grundlegend unterscheiden“, sagt er. „Aber ich bin überzeugt, dass wir einen gemeinsamen Weg finden werden.“

RAW-Gelände
Foto: F. Anthea Schaap

Kurth will Zuversicht und Tatendrang versprühen. Aber er weiß auch, wie brisant jeder Eingriff auf dem RAW-Gelände ist. Gentrifizierung, Verdrängung, Immobilienhaie, Mietnotstand. Kurth kennt die Schlagworte, die in Berlin nicht unbedingt für gute Stimmung sorgen. Deshalb gibt er sich gesprächsbereit, sucht den Dialog mit den bisherigen Nutzern. Obwohl er als Eigentümer eigentlich am längeren Hebel sitzt. „Wir müssten die ­Soziokultur gar nicht erhalten, wollen es aber, da wir an ein ­integriertes Konzept glauben“, sagt Kurth.

Er profitiert ja auch vom Ambiente, könnte man einwenden. Soziokultur und der marode Charme der alten Industrieanlagen als Verkaufsargument für neue Mieter. Kurth aber wendet ein: „Gewerbetreibende zahlen nicht mehr, bloß weil in der Nachbarschaft soziokulturelle Projekte arbeiten.“ Sein Plan: die soziokulturellen Projekte erhalten, daneben aber auch Büros und Platz für andere Nutzer einrichten. „Wir wollen Flächen schaffen, die die Stadt braucht“, sagt Kurth. „Wir wollen eine ­sinnvolle ­innerstädtische Bebauung mit Rücksicht auf das, was hier schon besteht.“ Dazu gehört für Kurth auch: mehr Aufenthaltscharakter und öffentlich nutzbare Flächen, aber auch Arbeitsplätze und Gewerbe. Angebote, die auch tagsüber mehr Leute auf das Gelände ziehen.

Cassiopeia auf dem RAW-Gelände
Foto: F. Anthea Schaap

Kurth grüßt den Hausmeister, der gerade Müll aufsammelt. Der Eigentümer gibt sich bodenständig, er will Nähe zum Areal zeigen. Lauritz Kurth ist kein Investor aus Island, der das Grundstück bloß als Skizze aus dem Firmen­portfolio kennt. Er lebt seit sieben Jahren in ­Berlin. Für Konzerte, den Flohmarkt oder zu Events wie zum Fußballgucken bei der Weltmeisterschaft kam er privat als ­Besucher auf das R.A.W.-Gelände. Das Wort Investor ­meidet er, lieber betont er seine Verantwortung als Eigen­tümer: „Wir investieren, um das Gelände langfristig und nachhaltig zu entwickeln und in unserem eigenen Bestand zu halten.“ Über die Beziehung zu den bisherigen Nutzern sagt Kurth: „Wir sehen uns als Partner für langfristige und nachhaltige Zusammenarbeit.“

Kurth will Beständigkeit vermitteln. Er referiert über die eigene Unternehmensphilosophie, die nicht auf Spekulation und dem schnellen Weiterverkauf von Immobilien beruhe, erzählt vom Mitarbeiter, der dem Familien­betrieb von der Lehre bis zur Rente treu geblieben sei.

Mike Stolz überzeugen solche Anekdoten nicht. Er werde den Versprechungen des Eigentümers erst glauben, wenn eine eindeutige Einigung ausgehandelt sei. „Aushandeln heißt für uns: Am Ende sollte eine vertraglich geregelte Situation erreicht werden“, sagt Stolz. Er weiß, wie es um das Kräfteverhältnis auf dem Gelände steht: „Wir Nutzer mit begrenzten Mietverträgen sind natürlich das ­schwächste Glied in der Kette.“

RAW-Gelände

Stolz beklagt, dass über die Jahre unter wechselnden Eigentümern eine unübersichtliche Mietsituation entstanden sei. Manche Nutzer haben Mietverträge bis Ende 2019 für ein ganzes Gebäude, in anderen Häusern wird ­jeder Raum einzeln vermietet. Klar ist: Viele Nutzer beklagen, dass ihnen eine langfristige Perspektive fehle. Andere aber zeigen sich durchaus zufrieden mit den befristeten ­Verträgen, die sie mit Kurth unterzeichnet haben.

Mit anderen Nutzern hat sich Stolz auf dem RAW-Gelände im Soziokulturellen L zusammengeschlossen. Das namensgebende „L“ lässt sich aus der Luft betrachtet ­lesen: eine Reihe von Gebäuden, in denen soziokulturelle Projekte beheimatet sind. Gemeinsam wollen sie für ihre Visionen für die Zukunft des RAW kämpfen. Vor Kurzem haben sie deshalb die Projektentwicklungsgemeinschaft (PEG) gegründet, deren Interimspressesprecher Mike Stolz ist. Das Ziel: die soziokulturellen Angebote langfristig zu erhalten. Dafür gibt es auch seitens der Politik Unterstützung. In einem Beschluss, der sich der Zukunft des RAW-Geländes widmet, fordert die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) von Friedrichshain-Kreuzberg „den langfristigen Erhalt des Kultur- und Sportensembles auf dem RAW-Gelände“.

Ein einzigartiges Beteiligungsverfahren

Mike Stolz erklärt: „Unsere Vision ist, dass künftige Generationen Teile des Geländes außerhalb maximaler Verwertungszwänge nutzen können.“ Klingt nach einem hehren Ziel – noch dazu auf einem Privatgrundstück. Tatsächlich sagt Stolz: „Wir wollen etwas entwickeln auf einem Gelände, das uns nicht gehört, wo wir nur Mieter sind.“

Denn auch Stolz und andere Mieter wissen um den Handlungsbedarf: „Wir sehen die Notwendigkeit, dass dieses Gelände als Gesamtes entwickeln werden sollte. Wir wollen aber auch unsere Angebote auf einem Teil des Geländes dauerhaft erhalten.“
Um die unterschiedlichen Visionen der Nutzer und des Eigentümers abzuwägen, startete im März ein ­bislang einzigartiges Beteiligungsverfahren, bei dem die Anliegen aller Parteien gehört werden sollen. Titel: ­„Vision RAW 2040“. Mit dabei: Anwohner, Nutzer, Poli­tik, Eigen­tümer und alle Interessierten. In einer Reihe von Dialog-Werkstätten werden nun verschiedene Visio­nen skizziert. Dabei geht es zunächst bewusst nicht um konkrete Bauvorhaben. Stattdessen werden verschiedene Nutzungsmöglichkeiten diskutiert, die Rede ist von „Atmosphären“ auf dem Gelände. Wo ist Platz für Biergärten und Clubs? Wo könnten Büros und andere Arbeits­bereiche entstehen? Wo finden Sport und Erholung ihren Raum? Allerdings: Das Verfahren hat keinerlei verbindlichen Charakter, am Ende sollen lediglich Empfehlungen ausgesprochen werden.
Den Dialog empfindet Stolz dennoch als sinnvoll: „Es ist begrüßenswert, dass sich Eigentümer und Bezirk nun auf ein gemeinsames Verfahren einigen konnten.“ Mehr noch: „Dieses Verfahren könnte ein Meilenstein in der Berliner Stadtgeschichte werden. Das ist wirklich einmalig“, sagt Stolz. Er konstatiert „eine reale ­Chance, dass es viele Gewinner geben wird. Denn alle wollen ­weiterkommen.“

Lauritz Kurth
Lauritz Kurth
Der Spross einer Unternehmerfamilie, die vor allem in Immobilien investiert, ist seit 2015 Besitzer des westlichen Teils des RAW. Er sieht hier noch viel Potenzial für Neubauprojekte – und gerät so in Konflikt mit den Nutzern, die auf dem RAW am liebsten alles so lassen würden, wie es ist.
Foto: K4 Holding GmbH&Co.KG

So sieht es auch Eigentümer Lauritz Kurth: „Ich ­glaube, es gibt viel mehr Konsens, als manche denken.“ Er erlebe aber auch Momente, die ihn an der Dialog­bereitschaft einzelner Akteure zweifeln ließen, sagt er: „Es ist schwierig, wenn einer ankommt und zu mir sagt: Investoren kann man nicht vertrauen.“

Kurth hält dagegen, verweist auf die fragwürdige Tragfähigkeit mancher Projekte auf dem Gelände. Bestes Beispiel für ihn: das Aus mehrerer Vereine, die in den letzten drei Jahren pleite gingen und die Eigentümer mit offenen Mieten und Rechnungen hinterließen. „So viele Vereine, wie hier schon insolvent gegangen sind – da könnte ich ja auch sagen, ich vertraue hier keinem Mieter mehr.“

Ein Gelände für spätere Generationen

Eine Vision der Projektentwicklungsgemeinschaft hält Kurth für durchaus denkbar: einen Generalmietvertrag, den die PEG mit ihm als Eigentümer abschließen könnte. Die PEG könnte ihre Räume damit wiederum an einzelne Nutzer und Projekte untervermieten.

Das aber genügt Nutzern wie Mike Stolz nicht: Man ­erhoffe sich eine „unendliche“ Planungssicherheit. „Wenn wir an eine dauerhafte Sicherung denken, reden wir an einen Zeitraum zwischen mindestens 30 und 99 Jahren. Es geht darum, das Soziokulturelle L und seine Angebote generationsübergreifend zu sichern.“

Ein Mietverhältnis von bis zu 99 Jahren würde das ­Erbbaurecht ermöglichen. Eigentümer Kurth schließt diesen Vorschlag jedoch kategorisch aus. „Man kann nicht langfristige Verträge schließen, ohne zu wissen, was mit dem Rest des Geländes passiert“, sagt er.

RAW-Gelände
Freiluftkino, Kletterhalle, Bier­garten und zahlreiche Musikspielstätten: Das Angebot auf dem RAW ist mehr als umfangreich
Foto: F. Anthea Schaap

Kurths Idee für den Erhalt der Soziokultur: Mieter, die ihm vergleichsweise viel zahlen, subventionieren mit ihrer Miete die soziokulturellen Angebote, deren Mieten dank der Mehreinnahmen aus anderen ­Gebäuden niedriger bleiben. Voraussetzung für eine derartige Quer­finanzierung sei die Gemeinnützigkeit der Mieter, betont Kurth. „Das Soziokulturelle muss sich nicht unbedingt selbst tragen. Das kann auch einfach das Schöne und Charmante sein“, sagt er. Wie das Gelände in Zukunft konkret aussehen könnte, dazu hält sich Eigentümer Kurth bedeckt. Im Raum stand zuletzt etwa der Vorschlag, ein Hochhaus mit Büroflächen zu bauen. Auf Nachfrage: kein Kommentar. Kurth will die weiteren Dialogrunden abwarten. Etwas lässt er dann aber doch durchscheinen: „Klar ist für uns, dass der Eingangsbereich an der Warschauer Straße bebaut werden soll.“

Kurth sagt auch: Eine große Zahl der Nutzungen sei temporärer Art und erst in den letzten Jahren dazugekommen. „Für einige Nutzer wäre sicherlich ein Umzug auf dem Gelände am sinnvollsten – auch, um gemäß dem ­Bezirksverordnetenversammlungs-Beschluss von 2014 die lärmenden Nutzungen in Richtung Bahn zu verlagern.“ Würden die Bars und Clubs entlang der Revaler Straße etwa auf die gegenüberliegende Seite des Areals umziehen, auf Flächen entlang der Bahngleise, könnte das helfen, vom Lärm genervte Anwohner zu besänftigen.

Kurth sagt aber auch: „Uns geht es nicht darum, das Gelände reinzuwaschen, wir wollen kein steriles ­Areal schaffen. Wir haben das RAW-Gelände gekauft, weil es genau ­diese Ecken und Kanten hat und die Nutzung immer eine ­Mischnutzung von Arbeit, Ausbildung und Freizeit war, und das mitten in der Stadt.“

Wohnbebauung sei jedenfalls nicht geplant, versichert er. Für ihn bergen Wohnungen zwischen all den Clubs zu viel Konfliktpotential, Klagen wegen Lärm seien sonst vorprogrammiert. Bestes Beispiel dafür könnte der Ostteil des Geländes werden: Dieser gehört der International Campus AG mit Sitz in München. Trotz eines Beschlusses der BVV, der keine Wohnbebauung auf dem RAW-Gelände vorsieht, erhielt mit der International Campus AG ein Investor den Zuschlag, der auf den Bau von Wohnungen spezialisiert ist. Genauer: von luxuriösen Studentenapartments.

Die Kurth-Gruppe lässt auf ihrem Teil des Geländes aktuell bereits die ehemalige Radsatzdreherei renovieren. Ende des Jahres soll hier die noisy Musicworld GmbH einziehen, die ihren Sitz bislang an der benachbarten Warschauer Straße hat. Außerdem sollen weitere Musiker das Gebäude als eine Art Musikakademie mit Probe- und Unterrichtsräumen nutzen. „Wir hätten auch zahlungskräftigere Mieter für das Gebäude gefunden“, sagt Kurth. „Aber wir wollen eine gesunde Durchmischung.“

Wie radikal wird die Veränderung?

RAW-Gelände
Foto: F. Anthea Schaap

Kurth will zwar möglichst bald einen Bauantrag einreichen, um mit weiteren Baumaßnahmen beginnen zu können. Diese sollen aber Schritt für Schritt erfolgen: „Wir werden sicherlich keinen Zaun um das Gelände ziehen und hier alles auf einmal bebauen, um nach zwei oder drei Jahren Baustelle ein ganz neues Areal zu eröffnen“, versichert er. „Das Gelände bietet Raum für Nutzungen mit Charme und Charakter. Das ist in Teilen sehr erhaltenswert.“ Er stellt aber auch fest: „Andere Gebäude hier sind lieblose DDR-Bauten, die in diesem Zustand nicht erhalten werden müssen, wie zum Beispiel der Getränkemarkt.“ Platz für Neubauten sei also durchaus vorhanden. Zudem gebe es aktuell bereits viele ungenutzte Freiflächen, die von den Mietern durch Bauzäune verstellt seien.

Wenn Lauritz Kurth über das Gelände führt, sieht er viel Bedarf: „Die meisten Wege auf dem Gelände sind nicht sicher oder barrierefrei“, sagt er mit Blick auf das mit Glasscherben übersäte Kopfsteinpflaster. Alte Bahngleise verlaufen im Nichts. Daneben haben Baumwurzeln den Asphalt angehoben und an vielen Stellen gesprengt. „Wenn Sie da mit einem Rollstuhl oder in einem Kinderwagen drüberfahren, kriegen Sie eine Gehirnerschütterung oder bleiben stecken“, sagt Kurth.

Allein an der Kanalisation seien Reparaturen von über einer Million Euro fällig. Kurth sieht Renovierungsmaßnahmen durchaus als Chance für mehr Nachhaltigkeit: „Die Abwärme der Clubs ließe sich nutzen, das Regenwasser ließe sich viel besser auffangen.“

RAW-Gelände
Foto: F. Anthea Schaap

Und dann sagt Kurth einen Satz, der für einen Immo­bilieninvestor eher ungewöhnlich klingt: „Es muss mehr soziale Verantwortung Einzug halten. Auf dem Gelände soll ein gutes Miteinander der unterschiedlichsten Mieter eine wesentlich höhere Aufenthaltsqualität für Jung und Alt bieten.“ Viele der Nutzer würden das Gelände verwahrlosen lassen. „Es gibt hier sehr ­viele Besitzansprüche seitens der Nutzer. Das ist erst mal grundsätzlich in Ordnung. Aber wer Besitzansprüche erhebt, der muss sich auch in der Verantwortung fühlen.“

Zum Abschluss findet Kurth dann wieder versöhnliche Worte für die Nutzer: „Die allermeisten sind mit Herzblut und unternehmerischen Geschick bei der ­Sache.“ Dennoch: Insgesamt sei das RAW-Gelände in seinem derzeitigen Zustand wirtschaftlich nicht tragbar.

Für den Investor steht deshalb fest: „So wie es ist, kann es nicht bleiben.“